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民泊のデメリットとは？トラブル事例や対策まで徹底解説！
2024年12月16日
外国人観光客が増加していることから、観光ニーズに対応できる「民泊」を始める方も増えています。民泊は稼げる副業として非常に注目されていますが、運営の困難さやトラブルの発生といったデメリットも指摘されています。
本記事では、民泊におけるデメリットに注目し、具体的なトラブルやそれに対する対策について詳しく解説していきます。
このページの目次
民泊とは？
まずは、民泊について簡単にご説明します。
民泊とは、自宅や空き部屋を旅行者に宿泊場所として提供するサービス形態のことです。
一般的なホテルや旅館とは異なり、個人宅や空き家、マンションの一室などを活用している点が特徴的です。
多くの場合、AirbnbなどのOTAを通じ、運営者は運営を、宿泊者は予約を行っています。
民泊のメリットとデメリット
民泊には、メリットとデメリットの両方があります。
簡単に比較すると以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 観光客との交流を楽しめる | トラブルのリスクがある |
| 副収入が得られる | 収益が安定しない場合がある |
| 空き家・空き部屋の有効活用 | 法律や地域ルールが厳しい |
| 民泊運営のノウハウが得られる | 顧客対応が大変 |
ここからは、民泊のデメリットについて詳しく見ていきましょう。
民泊のデメリット1：トラブルの発生
民泊のデメリット一つ目は、トラブルのリスクです。
個人で民泊を始めたらトラブルが起こらないことの方が珍しいほどです。
実際にどのようなトラブルが起こっているのかを見ていきましょう。
騒音問題
宿泊者が深夜に騒ぐなどで、近隣住民とのトラブルに発展するケースがあります。
特にマンションの一室を民泊にしていると、騒音問題が顕著になります。
外国人の宿泊者には深夜にパーティーを開くということも多いようです。
また、室内だけでなく路上での飲酒が騒音問題に発展することもあります。
設備の破損・盗難
家具や家電が故意や過失で壊れてしまうケースがあります。
また、外国人の宿泊者の場合、文化の違いなどから、誤って備品を持ち帰ってしまうこともあります。
ゴミ問題
施設内のゴミの散乱、ゴミが分別されずに出されるなど、ゴミが原因で近隣住民とトラブルになるケースがあります。
民泊で出たゴミは「事業系ゴミ」になり、家庭ゴミとして捨てることはできません。
事業系ゴミも、家庭ゴミと同様に分別は必要です。
ですが、ゲストが「分別をしない」「曜日を無視してゴミを出す」ということがよく起こります。
異臭やカラスがごみをつついたり、ほかの住民がゴミを捨てるスペースがなくなるなどで、トラブルにつながりますので注意が必要です。
民泊のデメリット2：顧客対応が大変
民泊のデメリット2つ目は顧客対応です。
民泊運営者は、時間や労力の負担が大きくなることがあります。
以下のような課題が挙げられます。
予約前のゲストからのメッセージには迅速に返信することが必要になります。
あくまでも予約前ですので、いくつかの施設に同時にメッセージを送っている可能性が高いからです。
外国人のゲストも多いため、迅速に対応するには24時間体制でメッセージを返信する必要があります。
また、宿泊中のゲストからの問い合わせも非常に多くあります。
「家具や家電の使い方が分からない」「鍵の開け方が分からない」などであれば、メッセージで対応できますが、クレームや不備などで現地に駆け付ける必要がある場合もあります。
こちらも24時間体制を整えておく必要があります。
民泊を個人で行い、24時間対応できる体制にするのは非常に大変です。
民泊のデメリット3：法律や地域ルールの複雑さ
民泊のデメリット3つ目は法律や地域条例・ルールの複雑さになります。
民泊の運営を始める場合、避けられない問題になります。
日本では、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が定められており、民泊を運営するには許可や届出が必要です。
また、地域ごとに異なる条例やルールが存在するため、法律を守らないと罰則を受けることがあります。
そもそも民泊は1年の中で180日しか営業することができません。
180日ルールを守らず、それ以上営業を行うと違法になります。
縛りをなくすためには、旅館業を取得し「民泊」ではなく「簡易宿所」として営業するという方法がありますが、旅館業の取得は非常に手続きが大変です。
それ以外にも、家主居住型・不在型別の運営方法、そもそも民泊を行ってはいけない地域や営業時間の指定がある地域もあります。
民泊新法だけでなく、地域ごとに定められたルールもあるので十分な注意が必要です。
民泊のデメリット4：収益の不安定性
民泊のデメリット4つ目は、収益の不安定性になります。
立ち上げたら終わり！ではないところが民泊の難しいところです。
民泊は観光需要に大きく依存するため、収益が不安定になりやすいです。
前述したとおり、民泊は180日ルールがありますので、180日に閑散期を選んでしまうと収入が思うように得られません。
また、新型コロナウイルスのような、思いがけない状況の変化が起き、需要が減ると一気に収入が低下します。
さらに近隣に新しい宿泊施設・民泊が多くできると、競争率が高まり収益が減る可能性があります。
民泊のデメリットを解消する対策は？
民泊のデメリットを軽減するためには、事前準備と継続的な改善が重要です。以下ではデメリットの解消方法を説明します。
地域ルールの把握
一般的なホテルや旅館とは異なり、民泊には地域や自治体ごとに細かいルールや条例が設定されています。
大きく分けて、民泊自体の運営ルール、ゴミ出しのルール、地域ごとの営業ルール、住宅ごとのルールなどがあります。
違法民泊にならないために、運営前や運営中も把握を怠らないようにしましょう。
宿泊料金・営業日の調整
通常時の宿泊料金と、その地域に人が集まる時期の宿泊料金に変化をつけましょう。
同じ180日でも、料金を高く設定できる時期に予約を埋めることで収益が変わってきます。
また、民泊として営業できない期間は、マンスリーマンションとして貸し出すことで収益を上げることができます。
180日の縛りをなくしたい場合は、旅館業を取得して簡易宿所として営業することにより、365日の営業が可能になります。
民泊としての活用で物件価値を向上
人が住んでいない家は、適切なメンテナンスがされにくくなるため、建物の劣化が進んでしまいます。
換気が行われないため湿気がこもりやすく、カビの発生や、水道や排水管の劣化が進むなど、建物や設備が劣化する原因にもなります。
民泊として活用することで定期的なメンテナンスを行うこととなり、物件としての価値を上げることができます。
のちに、民泊とは別の方法で物件を運用することになるとしてもメリットになります。
民泊運営代行に任せる
民泊運営代行なら、民泊を立ち上げるところから運営まで任せることができます。
複雑な法律や条例についても、一から勉強を始めなくても民泊運営のプロならもちろん把握しています。
条例などのルールをふまえた物件の選定から、行政の申請も任せることが可能です。
また、問い合わせ対応やトラブル発生の対応も任せることができます。
これで24時間体制をつくることも、トラブルが発生したのにうまくコミニュケーションが取れないということもなくなります。
起こりうるトラブルも理解していますので、事前にトラブルを防ぐ対策も行ってもらえます。
収益に関しては、手間の代わりに運営代行費がかかります。
ですが、その地域のトレンドや価格調査も行い、営業日や価格の調整も行いますので、自分で一から行うより早く結果が出ます。
まとめ｜民泊運営代行をうまく活用しよう
民泊には収益や交流の楽しさといったメリットがある一方、トラブルや運営上の課題も存在します。
民泊運営代行業者をうまく活用し、利益以上の費用がかからないようにすることも、民泊を成功させるコツです。
この記事で紹介した対策を参考に、課題に備え、民泊運営を実現しましょう。
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